ORDENANZA N° 1913-CM-09

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ORDENANZA N° 1913-CM-09

 

 

DESCRIPCION SINTETICA: AUTORIZAR APROBACIÓN EXPEDIENTE PREVIA 21204/06, PARCELAS 19-2-D-300-6 Y 07A PROPIEDAD DE IGLESIAS PAIZ Y NIELSEN.

 

ANTECEDENTES

 

Carta Orgánica Municipal.

 

Ordenanza  418-CM-94, Consejo de Planificación.

 

Ordenanza  470-CM-95, Se aprueba el reglamento de la Ordenanza 418-CM-94.

 

Código de Planeamiento, Ordenanza  169-I-79.

 

Código de Edificación, Ordenanza 211-I-79.

 

Código Urbano 1995, Ordenanza  546-CM-95.

 

Ordenanza 767-CM-97, Determinación de Centros de Servicios y Sectores Comerciales, modificada por la Ordenanza 836-CM-98.

 

Ordenanza 1733-CM-07 derogada por Ordenanza 1344-CM-03.

 

Ordenanza 1741-CM-2007 “Derogar inciso 17.3.2 d “De las misiones y funciones de la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal” del Código de Planeamiento (Ordenanza 418-CM-94) – Modificar Ordenanza 470-CM-95”.

 

Ordenanza  1744-CM-07, Reglamentación de Audiencias Públicas.

 

Resolución  885-I-09, Convocatoria a Audiencia Públicas para el presente Expediente.

 

Dictamen de Opinión Técnica de  Unidad  Coordinadora  del  Consejo de  Planificación Municipal de fecha 24 de diciembre de 2008.

 

Dictamen 01/09 de fecha 05 de febrero de 2009, del Consejo de Planificación Municipal.

 

Propuesta definitiva de los propietarios ingresada por Nota Nº 554-En-09 de fecha 11 de marzo de 2009.

 

Dictamen 01-09 Ampliatorio Consejo de Planificación Municipal de fecha 23 de abril de 2009.

 

Dictamen de Asesoría Letrada 25-AL-09. Cumplimiento a la audiencia pública.

 

Disposición 001-SPYMA-08, dispone revocatoria del acto administrativo de la corrección previa del Expediente Nº 21204/06.

 

Notificación de la Disposición 001-SPYMA-08 al Sr. Arturo Iglesias Paiz, uno de los dueños de las parcelas.

 

Planillas de inscripción de oradores en la audiencia pública.

 

Copia de la trascripción de la audiencia pública del 22/04/09.

 

 

 

FUNDAMENTOS

 

Con fecha 14 de junio de 2006, ingresa el Expediente Previa N° 21204/06 con uso de vivienda colectiva, ubicada en la Avda. Bustillo Km. 1.100, datos Catastrales 19-2D-300-6 y 07A, propiedad de Arturo Iglesias Paiz y Adriana Nielsen. Se trata de una  propuesta  para  la  ejecución  de un edificio con una superficie a construir de 11.809,14 m2. sobre dos parcelas que suman una superficie de 4400,88 m2.

 

En virtud de la Disposición 001-SPYMA-08, se revocó el acto administrativo a fs. 111 de la corrección previa que corresponde a la Nota interna 502-SSP-06, de fecha 26 de diciembre de 2006, por ser nulo de nulidad absoluta al haber sido dictado por incompetencia en razón del grado y siendo inválidas todas las actuaciones posteriores a dicho acto.

 

En estas condiciones la Previa es analizada por las áreas de la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente. Por no dar cumplimiento a la normativa vigente esta Previa debe ser materia de análisis en el marco  del funcionamiento del Consejo de Planificación Municipal (CPM), Ordenanzas  418-CM-94 y 470-CM-95.

 

La entidad pública y los vecinos pueden definir procedimientos especiales y originales para cada sitio en particular, incorporando preocupaciones socio-culturales, estéticas o de preservación de lugares de interés general, que realimenten y mejoren la iniciativa de  inversión.

 

Atento a ello la Previa ha sido analizada dentro del Rango Temático tres (III) del Manual de Gestión Técnico Administrativo.

 

Ingresa al Consejo de Planificación Municipal, por solicitud de normas urbanísticas especiales: usos propuestos, retiros laterales, retiro frontal debajo de la rasante de la ruta, superación de alturas máximas, propuesta laminar del edificio y área de edificación.

 

En el Dictamen 01/09 del 5 de febrero de 2009, el Consejo de Planificación Municipal establece  que: 1) El uso de viviendas colectivas no está determinado taxativamente en el Código de Planeamiento; la Ordenanza 767-CM-97 establece uso de  carácter residencial y residencial transitorio (turístico), este concepto no es preciso,  no define cualidades específicas; el Código Urbano establece para el Área PCL.5a U/E1 (Área de Preservación de Costa de Lago uso semi-público) un uso predominante residencial transitorio y permanente sin definir vivienda individual o vivienda colectiva y la Ordenanza 05-I-83 otorga al Área UE/E1 del Código de Planeamiento los siguientes valores: Vivienda individual 100%, habitat menor de 30 unidades 100% y habitat mayor de 30 unidades 0%, hotel menor de 30 unidades 100%, hotel mayor de 30 unidades 100%. 2) Los retiros laterales por debajo de la rasante de ruta, la cercanía a linderos es de 1,85 m. de cada lado no cumpliendo con la normativa vigente, y sobre la rasante de ruta si bien se retira 9,50 m. de cada lado es insuficiente respecto de la norma debiendo alcanzar 21,50 m. por lado. La Ordenanza 06-I-83, establece un retiro mínimo de 2,50 m. de cada lado por debajo de la rasante de la ruta y 50% del Área edificable en planta baja por sobre la rasante. Es opinión  del Consejo de Planificación Municipal y en virtud del artículo 184 de la Carta Orgánica, que se respeten los 5 m. totales de retiros establecidos, que podrán distribuirse de modo de generar un acceso público al lago, aunque uno de ellos no cumpla con el mínimo. El acceso público al lago deberá materializarse por cuenta y costo del propietario, con un ancho mínimo de 2 m. previo a la extensión del Certificado Final de Obra. 3) El Retiro Frontal exigido por la normativa para el área sobre Avda. Bustillo es de 6 m., la propuesta presenta, por sobre la rasante de ruta un retiro que alcanza 10,55 m.,  pero por debajo de la misma el retiro es tan solo de 2 m. desde la línea municipal, no cumpliendo con lo estipulado en la Ordenanza 06-I-83. El Consejo de Planificación Municipal acuerda que no es viable la invasión de retiro frontal debajo de la rasante de ruta ya que sería impropio disponer de un lugar que pueda impedir el ensanche de la ruta o la ampliación de infraestructura urbana. 4) Las Alturas Máximas proyectadas alcanzan 12,50 m. por lo tanto se encuentran excedidas, según la Ordenanza 06-I-83 la altura máxima no será mayor de 4 m. sobre el nivel 0,00 para una proyección de la mitad del frente del lote y no mayor a 7 m. para un tercio de dicho frente. El Consejo de Planificación Municipal opina: Teniendo en cuenta los edificios contiguos se acuerda en la viabilidad de la altura sobre rasante de ruta, observando como condición cumplir con los retiros laterales normados para planta baja en todos sus frentes. Se considera la superficie central semi-cubierta como parte de la suma de retiros considerando que ese sector debe ser abierto con un tratamiento de espacio semi-público garantizando las visuales reales hacia el lago y sin cerramiento de ningún tipo. 5) El Código de Edificación establece en terrenos con pendiente, una construcción escalonada de desarrollo en altura, a lo que la propuesta tampoco se ajusta por el contrario, establece una edificación laminar, o sea grandes alturas de corte vertical del terreno. El Consejo de Planificación Municipal acuerda en dar viabilidad a la propuesta de estructura laminar con la que se logra un retiro frontal que beneficia la relación urbana y teniendo en cuenta que un emprendimiento bajo normativa vigente produciría un impacto negativo quizás mayor sobre la trama circulatoria. 6) En cuanto al área de edificación la propuesta cumplimenta lo estipulado con la normativa, no así con la ocupación del suelo que es el conjunto de normas e indicadores urbanísticos que delimitan el volumen edificable máximo.7) Con respecto a los retiros de costa de lago se observa una remoción importante del suelo natural situación que debería reverse. Debajo del perfil del terreno natural se encuentran dos niveles de construcción sin las condiciones mínimas de habitabilidad existiendo además en la documentación imprecisión sobre la cantidad de suelo natural a remover. Deberá ser programado un plan de trabajos detallado teniendo en cuenta  las condicionantes ambientales,  climáticas y operativas.

 

Los propietarios del inmueble ingresan a la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente una propuesta definitiva en respuesta al Dictamen 01-09, según Nota 554-En-09 de fecha 11 de marzo de 2009, en la que sugieren cuatro modificaciones a la propuesta: 1) Acceso al lago Nahuel Huapi mediante servidumbre de tránsito;  sin perjuicio de que no es legalmente obligatoria sin pago de indemnización previa, proponen ejecutar  la bajada al lago a su costo y cargo. Se someten a la voluntad de la Municipalidad y procederán a realizar un acceso público al lago en las condiciones solicitas, estableciendo que para  no interferir con los escurrimientos superficiales o subsuperficiales que serán contemplados en el proyecto, sobre los laterales del edificio, se realizará una bajada en voladizo. Además  desisten de reclamar una reparación en dinero que correspondería en derecho por tratarse de una servidumbre de tránsito que afecta la plenitud del dominio del propietario. 2) Retiro frontal debajo de la rasante de ruta: Plantean su  conveniencia, ya que beneficia al tránsito y, con el refuerzo estructural comprometido por el propietario, permite  una hipotética ampliación de la Avda. Bustillo, sin perjuicio de, en subsidio, proceder a reducir las cocheras allí proyectadas si así lo resuelve el Municipio. Consideran conveniente que de viabilizarse la ampliación de Avenida Bustillo la solución sería efectuar los refuerzos estructurales correspondientes entre los dos metros y 6 m de retiro desde la línea municipal. Sobre la rasante de ruta no está previsto construir y bajo la rasante quedaría este tramo de la ruta factible de ser expropiado. 3) Retiro de costa de lago: consideran que el dictamen evalúa erróneamente el retiro, ya que no se invaden los retiros reglamentarios ni se remueve el suelo natural en el modo que indica la Unidad Coordinadora del CPM, por lo que se insiste en mantener  el proyecto presentado. Indican que la propuesta cumple con el retiro obligatorio de 15m de la cota de máximas crecientes (770,40), no interviene en la zona de ocupación costera (ZOC), la remoción de suelo necesaria es de 559,31m3 y no de 2000m3 como plantea el dictamen del CPM, el 40% del mismo corresponde a restos y escombros del Hotel Parque, trabajo que ya se ha iniciado. 4) Uso propuesto: Consideran que el Código Urbano y legislación vigente para el sector admiten el destino de vivienda colectiva. El mismo criterio se ha seguido en los antecedentes de obras semejantes en la zona, por lo que se insiste en dicho destino, sin perjuicio de analizar en el futuro la alternativa de destino turístico o residencial transitorio ahora sugerido por el municipio.

 

A los efectos de cumplir con la Ordenanza 1744-CM-07 se dicta la Resolución 885-I-09, por la cual se convoca a audiencia pública para dar cumplimiento a lo ordenado por el artículo 130 de la Carta Orgánica de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, la que se llevó a cabo  el día  22 de abril  de 2009 a las 13 horas.

 

El Consejo de Planificación Municipal en respuesta a esta nota emite un dictamen ampliatorio del 01-09 con fecha 23 de abril del 2009, en el cual establecen que considerando los fundamentos del presentante, respecto a edificaciones linderas, se considera aceptable el retiro bajo la rasante de la ruta propuesto, con la exigencia de que en caso de expropiación, se resarcirá al propietario únicamente por el valor de la superficie del terreno afectada y no sobre el valor de lo implantado en el sector. Asimismo se deja constancia que los expedientes correspondientes a las obras linderas no existe similitud con el caso en análisis, ya que los mismos fueron aprobados durante la vigencia de la ordenanza 1344-CM-03, derogada por Ordenanza 1733-CM-07 el 11 de octubre de 2007.

 

Con respecto al retiro de costa de lago: Ante diferencias entre la documentación existente en la previa y la proporcionada por nota 554-En-09 de fecha 11 de marzo de 2009, con respecto a los perfiles del terreno, si los mismos y el último nivel del subsuelo son correctos y no afectan a la zona de ocupación costera (ZOC), este cuerpo no tendría objeciones al respecto. Las diferencias en la información existente sobre  los volúmenes de suelo a remover s volúmenes se debe a la incompleta documentación con que la se contaba en el momento del análisis.

 

Al analizar el uso propuesto vivienda colectiva, no está determinado taxativamente en la normativa vigente   (Ordenanza 767-CM-97, el Código Urbano ´95, la Ordenanza 005-I-83 y el Código de Planeamiento), por lo tanto no es viable y el uso será Residencial Turístico y Residencial Transitorio.

 

Asesoría Letrada de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, en su Dictamen 25-AL-09, ha expresado que se ha dado cumplimiento en todos sus términos al llamado a la audiencia pública. Se ha tomado registro de la opinión de los ciudadanos y dictamina que es viable el proyecto siempre y cuando se cumpla con las modificaciones, observaciones y sugerencias realizadas por los técnicos y se cumpla con la normativa vigente.

 

Atento haber cumplimentado todos los pasos previstos en el Código Urbano, y la Ordenanza 1744-CM-07, se eleva el presente Proyecto de Ordenanza.

 

 

 

AUTOR: Intendente Municipal, Sr. Marcelo Cascón.

 

 

COLABORADORES: Secretaria de Planeamiento y Medio Ambiente, Arq. Fabiela Orlandi y Subsecretaria de Gestión Urbana, Arq. Estela Arias.

 

El proyecto original Nº 357/09, con las modificaciones introducidas, fue aprobado en la sesión del día 29 de mayo de 2009, según consta en el Acta Nº 930/09. Por ello, en ejercicio de las atribuciones que le otorga el Art. 38 de la Carta Orgánica Municipal,

 

 

EL CONCEJO MUNICIPAL DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

SANCIONA CON CARÁCTER DE

 

ORDENANZA

 

 

Art.  1°)

Se autoriza el Expediente Previa 21204/06,  para las parcelas 19-2-D-300-06 y 07A, propiedad de Arturo Iglesias Paiz y Adriana Nielsen, en tanto cumplimenten con la totalidad de los puntos que a continuación se detallan:

 

1)    El uso será Residencial Transitorio o Residencial Turístico, de acuerdo a lo establecido en el conjunto de normas que afectan a esta parcela (Ordenanza 767-CM-97, Código Urbano, Ordenanza 005-I-83 y Código de Planeamiento).

2)    Los retiros laterales deberán respetar  5 m. establecidos, que podrán distribuirse de modo de generar un acceso público al lago, aunque uno de ellos no cumpla con el mínimo. El acceso público al lago deberá materializarse por cuenta y costo del propietario, con un ancho mínimo de 2 m. previo a la extensión del Certificado Final de Obra.

3)    Retiro frontal: se acepta el retiro propuesto de 2,00m desde la línea municipal bajo la rasante de la ruta, para lo cual deberá realizarse un refuerzo de la estructura; en caso de ampliación de la Av. Bustillo la indemnización que corresponda será sólo sobre el valor del terreno, no se considerarán las mejoras realizadas en el retiro frontal sobre y bajo la rasante de la ruta. El propietario realizará un poliducto, que deberá ser aprobado por la Dirección de Obras por Contrato.

4)    Teniendo en cuenta los edificios contiguos, da viabilidad de la altura de 12,50m sobre rasante de ruta, observando como condición cumplir con los retiros laterales normados para planta baja en todos sus frentes. Se considera la superficie central semi-cubierta como parte de la suma de retiros considerando que ese sector debe ser abierto con un tratamiento de espacio semi-público garantizando las visuales reales hacia el lago y sin cerramiento de ningún tipo.

5)     Se acepta la estructura laminar con la que se logra un retiro frontal que beneficia la relación urbana y teniendo en cuenta que un emprendimiento bajo normativa vigente produciría un impacto negativo quizás mayor sobre la trama circulatoria.

6)    Se mantendrá el retiro obligatorio de costa de lago, 15 m desde la línea de ribera, se verificará la no afectación de la zona lacustre de ocupación por crecidas ordinarias (ZOC),  el nivel del piso inferior y la remoción de suelo que éste origina.

7)    Se acepta el Área de Edificación con las modificaciones que se plantean en los retiros laterales.

8)    Realizar la unificación de las parcelas 06 y 07A con anterioridad a la solicitud del certificado final de  obra.

9)    En los demás aspectos no considerados, se deberá dar cumplimiento a lo establecido en la normativa vigente.

 

Art.  2°)

Comuníquese. Publíquese en el Boletín Oficial. Tómese razón. Cumplido, archívese.